Mathias Eriksson, certifierad besiktningsman på BKS konsulter i Stockholm, är kritisk till delar inom bostadsutvecklingen av bostadsrätter. Han menar att bostadsutvecklarna emellanåt försöker föra bostadsrättsföreningarna bakom ljuset.

Bostadsutvecklarna bygger, besiktar och godkänner sitt eget arbete. Är det rimligt och trovärdigt?

−Det är lite riggat, det får man säga men när bostadsutvecklarna startar sina projekt
finns det ingen som bor där så det är ju i någon mån tvunget att de är sina egna beställare – det är förutsättningarna som gäller. Det är bekymmersamt när man inte är transparent
utan låter föreningarna tro att det är någon som har slagit vakt om deras intressen, det brukar låta ”det där behöver ni inte bry er om det har er besiktningsman redan tittat på”. Då blir det vilseledande och det kan jag tycka är oschysst, säger Mathias Eriksson.

Entreprenaden godkänns vid en slutbesiktning av en besiktningsman som i många fall har utsetts av entreprenören. Fel som förbises vid slutbesiktningen är vanligtvis preskriberade när den ordinarie styrelsen har tillträtt och det är dags för den senare garantibesiktningen. Under den femåriga garantitiden är entreprenören ansvarig för fel som framträtt efter slutbesiktningen.

− Garantibesiktningen är ofta förhandsbetald och utförs av samma besiktningsman som entreprenören tidigare har utsett. Juridiskt sett är besiktningsmannen förvisso utsedd av föreningen men i praktisk mening är entreprenören och interimsstyrelsen en och samma part.

Vad är dina utmaningar i jobbet? Tycker du att du kan jobba självständigt?

− Ja, det går alldeles utmärkt. Vi utför inga uppdrag åt bostadsutvecklare eftersom de väljer besiktningsmän som underlättar för dem. Vi anlitas i stället av bostadsrättsföreningar efter att en ordinarie styrelse har tillträtt, vid till exempel garantibesiktningar eller så kallade särskilda besiktningar av fel som föreningar upptäcker efter tillträdet.

− I slutfasen av garantitiden har många fel redan preskriberats. De viktigaste besiktningarna är de som sker under produktion och vid entreprenadens färdigställande. Den senare garantibesiktningen är ägnad åt fel som framträtt efter slutbesiktningen, men det uppdagas i allt för hög grad även fel som borde ha anmärkts på redan vid slutbesiktningen. Byggherren, beställaren och föreningen är samma figur och den som tyvärr ofta får stå för kostnaderna när felen uppmärksammas för sent.

− Besiktningsmannens uppdrag är att objektivt och självständigt bedöma om det finns fel som entreprenören är ansvarig för. En utbredd strategi från bostadsutvecklarna är att ”trötta ut” föreningar så att det inte ska behöva hända så mycket efter en besiktning.
Hur ska man komma åt problemet?

− Grundutmaningen är att ingen slår vakt om det långsiktiga ägarperspektivet när man utvecklar bostadsprojekten. I det tidigare skedet finns ingen annan än bostadsutvecklaren, som drivs av att skapa lönsamma projekt i det korta perspektivet. Det skulle antagligen behövas en lagstiftningsändring för att komma åt problemet.

Hur ser dina utmaningar ut? Hur agerar du i ”gränsfallsbedömningar”? Hur allvarligt ska det vara?

− Min uppgift är att få upp alla fel på bordet, så väl väsentliga som enklare fel, och på ett objektivt sätt bedöma huruvida de är entreprenörens ansvar. Merparten (över 100 miljarder kr per år i felkostnader enligt Boverket) av all nyproduktion innehåller fler eller
färre problem, det vill säga byggfusk av varierande slag. Det är ett välkänt och väldokumenterat problem som ändå består. Ett sätt att dämpa problemet är att uppmärksamma det. De flesta styrelser i föreningar som vi träffar har en annan tro kring hur systemet är tänkt att fungera. Brf Legera exempelvis har haft problem och framfört det till entreprenören som säger ”det är inget fel det har besiktningsmannen godkänt” och med
det nöjer sig väldigt många föreningar och stannar där.

Om man i stället går vidare och gör en särskild besiktning kan Mathias många gånger konstatera ”att det där var visst ett fel” som entreprenören är ansvarig för. Då skriver de ett utlåtande som förhoppningsvis leder vidare.

−Entreprenörerna försöker slira på det här så långt det går så att föreningen har bytt styrelse, glömt bort eller till sist ger upp.

Har du några tips att ge till styrelserna?

−Alla brf:er ska se till att knyta kontakt med en oberoende, pålitlig byggkonsult, certifierad besiktningsman eller kontrollansvarig som kan ge styrelsen stöd i kunskapsfrågor som de själva inte har. Det ska vara en kontakt som de kan vända sig till i olika typer av frågor som rör byggnationer och annat. Föreningar är ofta rädda för kostnader och kan därför ta sig an saker utan tillräckliga kunskaper. Det kan bli väldigt kostsamt i förlängningen.