Bostadsrättshavare fick rätt mot brf i Högsta domstolen

I en dom från den 25 april konstaterar Högsta domstolen (HD) att en bostadsrättshavare kan begära ersättning i förväg för att avhjälpa fel som föreningen egentligen är skyldig att åtgärda. Innehavaren får nu 375 500 kronor i ersättning av bostadsrättsföreningen Lord Lambourne samt alla sina rättegångskostnader betalda av brf:en. Domen blir vägledande för tillämpningen av 7 kap. 2 § bostadsrättslagen.

I augusti 2015 ingick köparen och bostadsrättsföreningen Lord Lambourne ett förhandsavtal om att föreningen senare skulle upplåta bostadsrätt till en lägenhet i en fastighet i Saltsjö-Boo till honom. Huset och lägenheten höll då på att byggas och ingick i nyproduktionen för ett planerat större bostadsområde. Köparen fick också ta del av material hos den fastighetsmäklare som var med och skötte marknadsföringen av de nya bostadsrätterna. I juni 2017 träffades ett avtal varigenom föreningen upplät lägenheten med bostadsrätt till D.V. Enligt detta upplåtelseavtal var insatsen 4 050 000 kr och upplåtelseavgiften 500 000 kr. D.V. tillträdde lägenheten i oktober det året.
Köparen menade att lägenheten i en rad avseenden inte var i avtalat skick vid tillträdet. Han krävde därför ersättning av bostadsrättsföreningen med ungefär 430 000 kr, motsvarande kostnaden för att avhjälpa felen. I tingsrätten fick hen bifall till sin talan bara i någon del och det dömdes ut ett belopp på 44 750 kr i ersättning. Hovrätten har, efter överklagande av hen, funnit fler fel utredda. Med hänvisning till att felen reklamerats i tid och att föreningen inte åtgärdat dem har hovrätten kommit fram till att föreningen ska betala 374 500 kr i ytterligare ersättning.

Brf Lord Lambourne överklagade till Högsta domstolen som vid en prövning av bevisningen i målet kom till samma bedömning som hovrätten när det gäller i vilka avseenden som lägenheten avvek från vad som avtalats.

Högsta domstolen hänvisar i domen till en allmän kontraktsrättslig princip innebärandes att en orättvist behandlad kontraktspart har rätt till ersättning för avhjälpandekostnad som parten har haft och för en försvarlig kostnad som parten kommer att ha för att avhjälpa felet. I praktiken innebär denna princip att parten inte själv blir tvungen att stå för kostnaden för avhjälpandet eller bära kostnader för något som den inte ska stå för. Parten ges i stället en rätt att kräva ersättning i förhand och sedan använda pengarna för att avhjälpa felet. Det förutsätter dock att motparten, i detta fall bostadsrättsföreningen, fått rimlig möjlighet att avhjälpa felet. Bostadsrättshavaren ansågs i det aktuella fallet ha rätt till cirka 430 000 kronor från bostadsrättsföreningen för att täcka renoveringskostnaderna, vilka ansågs vara försvarliga.
Genom avgörandet fastställer Högsta domstolen att ovan nämnda princip även gäller vid tillämpningen av 7 kap. 2 § bostadsrättslagen. Principen är ämnad att ge parten, i det här fallet bostadsrättshavaren, effektiv rätt att faktiskt kunna få det lagen ger rätt till. Det är särskilt viktigt eftersom bostadsrättshavaren tvingas utföra vad som egentligen är bostadsrättsföreningens skyldighet.

Läs hela domen här.