UPPDATERAD I Svinninge, Österåkers kommun norr om Stockholm finns ett skolexempel på hur bostadsutvecklare kan kringgå detaljplaneregler, lura bostadsköpare genom falsk marknadsföring och gå helskinnade ur en tingsrättsförhandling.

MoMå AB heter moderbolaget i en liten koncern bestående av ett holdingbolag och några byggbolag. Företaget sysslar med bostadsutveckling, de köper upp tomter av privatpersoner och bygger bostadsrätter efter en egen modell:

De söker bygglov för enfamiljshus, men husen är ritade så att de enkelt kan delas upp till parhus med två spegelvända lägenheter. Inför varje påbörjat bygge sätter MoMå upp ett nytt projektbolag som likvideras när bygget är slutfört.

2021-2022 byggde MoMå Projekt 6 AB, efter att ha förvärvat en tomt med ett rivningsobjekt på, tre parhus i Svinninge i Österåker norr om Stockholm. Österåkers kommun hade beviljat bygglov för tre enbostadshus i två plan, med ett rejält vindsplan som enligt detaljplanen dock inte fick användas för bostadsändamål.

När bygget slutfördes hösten 2022 hade villorna blivit parhus. Företaget hade också byggt tre Attefallshus som bjöds ut som ”minivillor”.

Detta är tydligen helt i sin ordning, enligt Österåkers bygglovschef Anna Bergqvist, som hänvisar till ”Attefallsreglerna”. Dessa innebär att man får dela upp enfamiljshus i strid mot detaljplan. Syftet är att skapa fler bostäder.

 MoMå Projekt 6 AB, bolag inom MoMå-koncernen, hade bildat brf Svartgarn Kustvillorna. Bolaget satte, helt enligt reglerna, upp en så kallad byggstyrelse som helt kontrollerades av MoMå.  Inom kort börjar man marknadsföra parhusen via fastighetsmäklare Pege Abrahamsson på Husman Hagberg i Österåker.

Victor Kjellander och hans fru var på jakt efter ett nytt boende våren 2022 och Pege Abrahamsson tipsade om parhuset i Svinninge. Prospektet lovade 198 kvadratmeter boarea i tre plan, inklusive ett rejält vindsutrymme med högt i tak, perfekt för parets planer med huset.

– Vi fick höra att projektet var populärt och att det mesta var bokat och en del köpt, så det var bråttom, säger han. Detta visade sig vara osant.

Den 23 juni 2022 tecknade paret ett upplåtelseavtal för en av lägenheterna. Insats och upplåtelseavgift uppgick till 6 800 000 kronor. Handpenningen om 680 000 kronor skulle betalas senast den 1 juli 2022 och tillträde skulle ske i december.

Kjellanders var de första som slog till på ett av parhusen och – som det har visat sig – de enda som skulle betala ”fullt pris”. Nästan samtliga objekt som angetts som bokade visade sig vara bokade av ett bolag som bostadsutvecklarna själva kontrollerade.

Köparna hade inte möjlighet att se lägenheten eftersom den inte var färdigbyggd, men i november 2022 går de på visning i en grannlägenhet som står klar.

Då upptäcker de att lägenheten är inte alls så stor som utlovats samt att ytan på vinden utgör ej mätvärt utrymme. Enligt ett mätprotokoll från februari 2025 är boarean endast 130 kvadratmeter och biytorna 29 kvadrat.

Priset som paret skulle betala har beräknats efter en ”totalarea” på 198 varav 157 skulle vara boa. Dessutom upplyser mäklaren om att det tredje planet inte får inredas enligt detaljplanen. Genom den informationen försvann ca 30 kvm boa på vinden – detaljplanen medgav ju inte att vinden används som bostad. Detta är fel som inte går att åtgärda.

Köparna begär då, genom juridiskt ombud, att få prisavdrag och meddelar att man avser innehålla en del av slutlikviden. Brf Svartgarn Kustvillorna begär full slutlikvid och anmodar paret att fullfölja köpet. Köparna häver då avtalet genom uppsägning 9 december 2022. Men den 10 januari 2023 häver föreningen köpet med hänvisning till att köparna inte betalat.

Den sista februari säljs lägenheten till en annan köpare för 5 700 000 kronor. Grundfelet, att ytan är mindre än utlovat till Kjellanders, går det inte att göra något åt. Mäklaren ändrar marknadsföringen och anger att lägenheterna är 161 kvadratmeter. Föreningen begär ersättning för hela värdeförlusten i samband med omförsäljningen.

Under 2023 säljs motsvarande lägenheter i föreningen för 5 400 000 kronor eller något lägre enligt Booli.

Fastighetsmäklaren tilldelades en varning av fastighetsmäklarinspektionen eftersom marknadsföringen varit vilseledande. Mäklaren hänvisade till att han bara gått på de uppgifter han fått från föreningen.

Brf Svartgarn Kustvillorna stämde paret Kjellander att betala 765 921 kronor eftersom lägenheten fick säljas till ett lägre pris.

Kjellanders yrkade å sin sida att föreningen skulle betala tillbaka handpenningen på 680 000 kronor.

I januari i år föll domen. Paret Kjellander dömdes att ersätta Brf Svartgarn Kustvillorna med 765 921 kronor plus rättegångskostnader på över 700 000 kronor. Dessutom förlorade de handpenningen som föreningen redan fått på 680 000 kronor.

Victor Kjellander är både chockad och besviken:

– När man läser domen känns den slarvig, man har inte alls satt sig in i ärendet. Våra yrkanden avvisas på punkt för punkt trots bevisning. Tingsrätten går i stället på utvecklarnas utsago, samt konstaterar att det inte finns några brister i lägenheten avseende ytan. Detta konstaterande är baserat på ett nytt mätbevis, som vi de skickade till oss efter det att vi hävt köpet. Det mätbeviset tar inte hänsyn till detaljplaner, brandskydd och ritningar. Detta var något som mätföretaget medgav i rätten. Vi påvisade även att lägenheten blivit ombygg innan det nya mätbeviset upprättades.
Enligt domen anser Stockholms tingsrätt att Kjellanders skulle tillträtt fast det är förbjudet att ta en byggnad i bruk utan ett färdigt slutbesked, och hänvisar till att det inte fanns anmärkningar ifrån slutbesiktningen som skedde i samband med tillträdet. Men  slutbeskedet kom  inte  förrän i juni 2024. Tingsrätten har även låtit bostadsutvecklaren komma in med ny bevisning efter det att förberedelsen i tingsrätten skulle vara avslutad.

– Vi blev lurade och har levt i en mardröm som pågått i flera år. När vi läste domen undrade vi om tingsrätten ens förstått vad det handlar om.

Kjellanders har bytt advokat och överklagat till Svea hovrätt som nu har beviljat prövningstillstånd.

Borätt forum har sökt Magnus Obel på MoMå AB och skickat en rad frågor, men han har inte gått att nå. Det går inte att hitta någon hemsida för MoMå AB där de presenterar sina projekt.  Även Pege Abrahamsson har beretts tillfälle att svara på en rad frågor, men han har inte återkommit.