Byggskador kan bli mycket dyra – även små brister kan snabbt utvecklas till stora problem, särskilt om flera mindre fel uppstår samtidigt. Ofta hör föreningar av sig först när skadan redan har uppstått, men det finns mycket man kan göra för att förebygga och minimera risken. Det kräver att styrelsen har koll och rätt rutiner på plats. Christer Kindahl, Ekerö Bygg AB, delar med sig av sina bästa tips till bostadsrättsföreningar som vill få bättre kontroll över sina fastigheter – och slippa obehagliga överraskningar.

1. Säkerställ ansvar och kvalitet vid medlemmars renoveringar.
När medlemmar renoverar kök, badrum eller gör större ingrepp i sina lägenheter sker det ofta utan föreningens insyn – vilket kan leda till allvarliga problem, särskilt vid installationer av el, vatten och ventilation.

– Vi rekommenderar att föreningen kräver för- och efterbesiktning vid större ombyggnationer. Det är fullt rimligt att ställa det kravet, säger han. Det är också avgörande att medlemmar lämnar in korrekta intyg – till exempel för tätskikt samt el- och VVS-arbeten enligt gällande branschregler. Men det räcker inte att detta bara nämns i stadgarna. Någon i styrelsen måste följa upp att intyg faktiskt lämnas in. Om en skada uppstår och det visar sig att branschregler inte följts, kan det påverka ersättningen från försäkringsbolaget. En avvikelse kan resultera i höga självrisker – ibland upp till ett basbelopp – särskilt vid skador på byggnadens stomme. Detta bör tydligt framgå i föreningens stadgar eller trivselregler. Även mindre erfarna styrelser måste våga ta ansvar, begära ritningar för ombyggnationer samt kräva in kvalitetsintyg och lednings-dokumentation.

2. Få koll på vattenskador – innan de blir dyra.
Det är viktigt att inte bara ha kontroll inne i lägenheterna, utan även i källare, uthyrda lokaler, gemensamma utrymmen och på vinden. Fuktfläckar, lukt eller missfärgningar kan vara tecken på dolda läckage – men var börjar man leta? Det är viktigt att man inte låter saker och ting bero utan försöker hitta och åtgärda orsaken till ett läckage. Ett arbete som ibland kräver extern expertis. Christer Kindahl exemplifierar med en läcka från ett element på våningen ovanför, som först visar sig som bubblor i färgen långt bort från den faktiska skadan.

3. Tydliggör ansvarsfördelningen mellan förening och medlemmar
Vem ansvarar egentligen för vad vid en skada? Är det föreningen eller medlemmen som ska åtgärda en läckande golvbrunn? Vad gäller om ett tätskikt börjar läcka?

– Vi får ofta dessa frågor, särskilt vid fukt- och vattenskador. Tätskikt är normalt medlemmens ansvar, medan själva golvbrunnen ofta är föreningens. Men det är stadgar och försäkringsbolag som avgör i slutändan, säger Christer.

En enkel och tydlig skiss som visar ansvarsgränser mellan förening och medlem – digitalt eller utskriven – minskar konflikter och ökar förståelsen. En annan viktig aspekt är kostnader för uppgradering enligt dagens branschregler. Äldre installationer kan kräva omfattande åtgärder, som inte ersätts av försäkringsbolaget.

– Sådana uppgraderingar kan kosta 20 000–30 000 kronor extra. Vem ska stå för det? Det bör definieras i förväg och gärna vara en årlig punkt på styrelsens dagordning, föreslår han.

4. Skapa en tydlig rutin för hur vattenskador ska hanteras

När en skada inträffar är det ofta ordföranden som får hela ansvaret – vilket kan bli mycket stressande. Men det finns en lösning.

– Många tror att det räcker med att ringa försäkringsbolaget. Men utan en tydlig intern struktur riskerar man rörig hantering, förvärrade skador och ökade kostnader, säger Christer.

Han rekommenderar att varje förening tar fram ett körschema tillsammans med sin förvaltare.

Det ska svara på frågor som:
* Vem kontaktas först – förvaltare, jour eller entreprenör?
* Hur ska skadan dokumenteras – foton, fuktrapport, protokoll?
* Vem ansvarar för skadeanmälan – och inom vilken tid?
* När ska fackexpert kopplas in?
* Hur informeras styrelsen och medlemmen?

En årlig genomgång av rutinen säkerställer att alla vet vad som gäller – och att föreningen är redo när det behövs. En genomtänkt strategi för hantering av byggskador kan spara föreningen stora belopp.